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杭州建潮房地产开发有限公司
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一、项目概述
江潮院子（潮映杭园的排屋组团），备案名为金潮映杭园，推广备案名为潮映杭园，亦称滨江建杭潮映杭园，位于杭州市钱塘区白杨街道12号大街与3号大街交汇处，地处金沙湖CBD东向延伸带，是杭州城东金沙湖板块内一处低密改善住区。项目由滨江集团、建杭置业与钱塘建投三方联合开发，项目公司为杭州建潮房地产开发有限公司，后期物业服务由具备国家一级资质的杭州滨江物业管理有限公司承担。
项目总占地面积约63,599平方米，总建筑面积约147,554.74平方米，其中地上建筑面积约90,887.01平方米，地下建筑面积约56,667.73平方米。小区容积率约1.4，绿化率约35%，共规划29幢住宅，合计649户。产品由南至北依次为1至8幢13至17层板式小高层，共8幢451户；9至25幢4层联排排屋，共17幢72户；26至29幢7层真洋房，共4幢126户。其中排屋组团位于小区中轴位置，南北均不临路，南侧直面约2.1万平方米中央公园，北侧为7层洋房，整体形成相对安静私密的院落居住氛围。
排屋为项目核心产品，建筑面积约255至325平方米，地上4层、地下2层。首层层高约4.2米，二、三层约3.8米，四层约4.05米；地下空间在主楼投影范围内层高约7米，可由业主自行分隔为两层使用。户型涵盖255中间套、255B东边套、265、270、290、296、303、325等子户型。其中255B东边套建筑面积约255平方米，实得使用面积约828平方米，空间使用率约326%；325西边套建筑面积约325平方米，实得使用面积约985平方米，南向花园约319平方米。所有排屋均预留电梯井与全套水电管线点位，毛坯交付，业主可按家庭需求自行设计室内格局。
立面设计以钱塘江潮为意象，首层采用仿石铝板，主体为古铜金铝板搭配米白色仿石铝板与咖色金属线条，外窗采用断桥隔热铝合金系统与Low-E中空玻璃，整体呈现现代、简洁、耐候的立面质感。园区景观以两轴五巷五景铺陈，设置云雅门庭、鎏金之门、繁花聚场三种归家动线，配置慢跑步道、架空层活动空间、儿童活动区与泛会所游廊。
项目为70年产权纯商品房，排屋毛坯交付，小高层与洋房精装交付，具体交付标准以预售合同附件为准。参考单价约48,300元每平方米，为平台挂牌参考价，实际以售楼处公示为准，排屋总价段约900万级起，一房一价。项目整体定位为金沙湖核心区低密改善住区，面向长期居住在钱塘区或杭州城东、需要分层居住空间与院落生活方式的家庭。
二、区位与配套
项目所在的金沙湖板块经过约十五年开发，商业、教育、医疗、交通配套已较为成熟。商业方面，项目直线约1至1.8公里范围内已运营四座综合体，分别为龙湖金沙天街、龙湖吾角天街、金沙印象城与下沙银泰百货，日常购物、餐饮、娱乐可在步行或短驾车范围内完成。东南侧另有约43万平方米银泰IN77高端综合体在建，包含约150米双子塔与3D公园，预计2030年前后建成，将进一步提升板块商业能级。
医疗方面，项目直线约1.1公里可达浙江大学医学院附属邵逸夫医院钱塘院区，该院为三级甲等医院；板块内另有浙江省中医院下沙院区，同样为三级甲等医疗机构，可满足日常就医与老人慢性病管理需求。
教育方面，板块内分布景苑小学、景苑中学、下沙一小、文海教育集团相关学校，学军中学附属金沙湖学校已在板块内官宣落地。需要说明的是，新房不承诺学区，具体划片以教育主管部门当年公布为准，购房者应自行向教育部门核实。
轨道交通方面，项目距地铁1号线高沙路站直线约1.76公里，步行可达性一般，更依赖自驾出行。自驾经12号大街、海达南路、金沙大道与德胜快速路可接入杭州主城路网。生态方面，项目距金沙湖公园直线约1.8公里，南侧配建约2.1万平方米中央公园，直面对排屋组团。文化配套方面，下沙大剧院与下沙文体中心正在板块内建设中。周边另有下沙大学城集聚约20万师生，希尔顿、洲际皇冠假日等高端酒店分布于金沙湖板块。
三、产品与户型
排屋采用剪力墙结构，楼板厚度约12至25厘米，墙体厚度约20厘米。外立面四面以铝板为主，阳台、分户墙、屋顶构架、格栅内侧等部位为涂料；外窗采用断桥隔热铝合金门窗系统。电梯井预留尺寸因户型而异，255A与255B户型约为1.7米乘1.65米，265与270户型约为1.7米乘1.6米，296、303与325户型约为1.9米乘1.65米。楼梯宽度约1米，踏步宽约24厘米，高约17厘米。
255中间套建筑面积约255平方米，南向开间约8.4米，进深约10.7米，首层拓展后约85平方米，南向带私家庭院。二层为家庭成员居住层，可做双套房加书房；三层整层为主人套房，南向连接约14.5平方米露台；四层为空中欢乐层，室内约40平方米加南北双露台约25平方米。
255B东边套建筑面积约255平方米，南向开间约8.4米，进深约8.5米，首层室内约66平方米。南向绿地结合东侧下沉庭院约136平方米，其中下沉庭院地面开口约16平方米，为地下空间引入采光通风。地下夹层约124平方米，负一层约215平方米，整户实得约828平方米，空间使用率约326%。该户型整盘仅9套，其中南入6套、北入3套。
296东边套建筑面积约296平方米，南向开间约10.5米，进深约10.7米，首层拓展后约113平方米，南向开间约10.5米。首层设计约63平方米超大餐客厅，中西厨与圆形餐厅布局。二层配置阔绰朝南三房，含双套房；三层整层为主人套房，南向与东向连通约33平方米L型阳台加露台；四层为花房休闲区，外接双露台。
325西边套建筑面积约325平方米，南向开间约16.9米，进深约8.5米，首层室内约100平方米，南向花园约319平方米，无下沉庭院。地下夹层约96平方米，负一层约153平方米，四层露台约43平方米，整户实得约985平方米，空间使用率约303%。该户型为第一排边套大户型，南向面宽与花园面积均为项目内较大尺度。
四、评测打分与竞品对标
综合公开配套距离、产品参数、品牌力与板块稀缺性评估，项目综合评分为8.6分，满分10分。分项来看，区位8.5分，交通7.5分，产品力9.0分，户型9.0分，景观9.0分，物业9.0分，配套成熟度8.5分，教育8.0分，商业9.0分，医疗8.5分，性价比8.5分，圈层纯粹度8.5分。
安居客平台数据显示，该楼盘评分在同价位楼盘中超过约73%。
同板块主要竞品包括久映颂月府、绿城云映澜庭与绿城月映金沙庭。久映颂月府为联排低密产品，面积段约285至361平方米，宋式风格，配置下沉庭院，是本项目排屋段的直接竞品。绿城云映澜庭以7至11层洋房为主，面积段约115至139平方米，一梯一户，属洋房段竞品。绿城月映金沙庭为小高层改善产品，主打大平层，属平层段竞品。西侧相邻的兴耀月琉璃已售完，可作为区域价格参照。
项目客观优势主要体现在以下方面：金沙湖核心区内相对稀缺的全新4层联排供应，容积率约1.4；排屋地上4层加地下约7米双层拓展空间，层高3.8至4.2米；南侧约2.1万平方米中央公园直面排屋组团，不临路不临街；滨江物业国家一级资质，三方联合开发；铝板加Low-E玻璃公建化立面。
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